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2016年12月24日,楼市出了大消息!举国沸腾!

摘自公众号:深圳高端峰会论坛发布时间:2016-12-25 5:26:25


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来源:天天说钱(liuxb0929)、财经内参(mofzpy)

今天,有一件关乎全体中国人的重大事件,得到了中央的回复!那就是国土部回应“温州房屋产权到期”:自动续期不收费!

上午,国土资源部召开了一个关于“自然资源统一确权登记”的新闻发布会,在发布会即将结束的时候,国土部副部长王广华“主动爆料”谈及了这个问题。

据王广华介绍,最近国土部给浙江了一个答复,里面提出了处理这个问题的“过渡性措施”,这个措施应该会适用其他地方的类似情况。虽然是“过渡性措施”,但其中的导向耐人寻味。

今年4月,一则消息震动了全国:在温州鹿城区有大约600套商品住宅,面临土地使用权到期的问题,因为当年它们获得的土地使用权只有20年。媒体称,如果这批房子申请土地续期,可能要缴纳相当于房价30%的费用。随后,温州官方否认了这个说法。但媒体不断挖掘,发现在深圳等多个城市,事实上已经处理过类似的问题,但收费各不相同。

据王广华副部长介绍,11月27日,中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。目前,有关方面正着手开始研究相关问题。在正式方案出台之前,需要有一个临时性的、过渡性的办法。

为此,国土资源部和住建部协商之后,复函浙江并抄送各地国土资源管理部门,提出可以采用“两不一正常”的过渡办法处理:

第一,尊重《物权法》149条的规定,少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请,自动续期。

第二,续期不收取费用。

第三,“正常”办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资源厅函[2016]1712号)办理相关手续”。

王广华介绍说,国土资源部提出“两不一正常”,主要考虑便民利民;另一方面,过渡措施不能给下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。

也就是说,国土部、住建部联合给出的过渡方案,并没有在“不动产登记证上解决土地续期的问题”,只是让土地使用权到期了的住宅可以继续拥有完整的产权,可以交易、过户。

也许有人会说,这算什么?问题不还是没有解决吗?其实不然!

这个过渡措施的推出,至少盘活了这部分特殊房屋的产权,让一些遇到特殊情况的家庭获得变现的机会。

我认为,这种处理方式整体而言,对楼市是一大利好。

首先,过渡措施尊重了《物权法》149条的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的规定,这为以后制定正式的解决方案提供了良好的框架。

对于“《物权法》149条”规定的实质,有很多人就理解为:既然是自动续期,就不用申请,当然也就不用交费。如果国土部门要收新一轮地价,那么如果业主不交怎么办?如果不交就不给续期,显然违反了《物权法》。

在实践中,以深圳为代表的一批城市则采取了低价续期的方式,也得到了市民的认可。也就是说,在一些城市,新一轮地价的补缴方式带有象征性。

其次,过渡方案给出了“不缴费”的先例,当然也没有完成相关房屋的实质性续期,事实上让这批房子在“土地使用权到期”的情况下继续获得确权和交易、登记资格。对老业主的延续性确权带有被动的含义,但对于发生交易行为的仍然给予确权登记,显然带有主动承认的意味。

房屋土地续期的核心问题,是个人和国家之间的利益划分问题,或者说是税的问题、钱的问题。土地所有权保留在国家这边,可以每70年收取一次地价;如果放在个人这边,则可以名正言顺地收取房地产税。从实质上看,这两种方式没有本质区别。

所以我认为,未来存在这种可能性:国家明确把缴纳了70年土地使用权的住宅用地,直接授权给个人。也就是说,未来当我们买下住宅的时候,同时获得了土地的所有权。这样做有一个好处,解决了开征房地产税法律依据不足的问题。

当然,这涉及到中国土地制度的核心问题,如果变更则需要修宪。但如果在城市建设用地和商品房买卖中率先实施,可以进一步明确产权,激发社会创造财富、拥有财富的热情,何乐而不为呢?

财经内参(mofzpy)认为,今天,国土资源部对此给出了一个明确的说法,发出了一个信号。

1、在市场经济中,产权是最具根本性的问题。产权不明确,会带来交易成本的上升,乃至后患无穷。

现在中国经济正处在下行周期,稳定经济增长、推动房地产去库存是国家的既定政策。如果真按照温州这么个做法来,等土地使用权到期,还要交现价的三分之一,今后还有谁敢买房?可以想见,这个问题如果处理不好,一定会直接影响到楼市价格,尤其是二手房交易市场。

2、现在很多人渲染中产阶级焦虑问题,一个很大原因在于,中产阶级财富相当大一部分,是房产。在帝都,如果你说某人是百万富翁,那简直不是夸人,而是损人。须知,只要在帝都坐拥一套四环以里的房子,那你基本上就是一个不折不扣的千万富翁了。

然而,在千万富翁的名头下,其实很多人都是苦逼兮兮的房奴,因加杠杆买房而负了一身债。如果在土地试用期满了,要再征三分之一的续费,他们该从哪里搞钱来添这个窟窿?

真那样,到那时,真不知该有几家哭泣几人破产了。

3、特朗普当选后,扬言美联储将迅速加息。即使忽略特朗普这个因素,美联储明年三次加息基本没有悬念。

这意味着,中美资本争夺战已经开打了。能否让资本留在国内,一个定海神针,就是国人对财富和产权的信心。有了充足的信心,大家就不会用脚投票,跑去买美元资产。否则,就可能出现资本外逃配置海外资产的现象。

总之,太多中国人的财富,都凝固在房子上了,这让土地使用权问题牵一发而动全身。如果真的听任温州那么瞎干,就会让很多人担心:公民的房屋所有权是否真的很脆弱,政府一纸告示就可单方申请注销登记,乃至灰飞烟灭?

今天,国土资源部的这个消息,等于给了一个安民告示:别瞎猜了,你的房子很安全,你的财富很安全,你的未来也很安全。

结语:

产权问题,是最根本最重要最基础的一个问题,不仅关乎民众的切身利益,也关乎整个社会的稳定繁荣。

关于产权有两句话,一句是中国的,一句是德国的,讲的都是财产权的重要性和神圣性中国的那句,叫:“有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。德国的那句,叫:“私人的茅草棚,风能进,雨能进,国王不能进。”

在思考土地使用权问题这桩大事的时候,或许这些古老的智慧,值得我们今人特别是决策者深思!

延伸阅读:

重磅!房屋产权到期怎么办?国土部今天给出明确答复!凤凰财经(finance_ifeng)综合姑苏晚报(gusuwb)、观察者网报道
今天,有一件关乎全体中国人的重大事件,得到了中央的回复!那就是国土部回应“温州房屋产权到期”:自动续期不收费!

很多朋友可能都忘记“温州房屋产权”这个事情了,我们先带大家回顾下:

在今年四月份,温州一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,据说要缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金?

举个例子:按照温州现在的做法,等你房子产权到的那一天,这套房子评估下来值180万,如果你要续期,那就得交60万…

这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。因为温州住宅用地使用权到期面临续期的问题,在国内也属于先例。因此,温州房屋产权的处理方式很可能成为其他城市的典型参照!

今天,官方正式回应了这一事件:产权自动续期不收费

国土资源部副部长王广华在今天的新闻发布会上指出,针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。

为什么4月份温州就起争议的这个事情,会在过去8个月后,大家都已经淡忘的情况下做出回应呢?这让凤财君不得不联想到本月另一件关于产权的大事。

近一个多月来,武汉市国土局连续发布了26份《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》,涉及业主300多户。据称,被注销的权利人都是对政府的征收和拆迁补偿决定存在争议的人。

尽管武汉国土部门此举十分注重“依法行政”,反复强调自己的行为有充分的法律依据。但这样的行政措施还是让产权人不能理解,也让公众看不懂。

这让人们感到了一丝忧惧:房子还在,产权证书却被注销了,公民的房屋所有权竟然是如此脆弱?这是否意味着政府一作出决定就可单方申请注销登记?

到此,我们就可以回答为什么中央要在今天宣布温州房屋产权到期的处理办法了,这是在给群众吃定心丸啊!

凤财君由衷的佩服此次中央的处理方式,因为产权问题一旦处理不好,一定会直接影响到楼市价格,尤其是二手房交易市场。

那么,这是不是代表,你的房子产权到期了也可以高枕无忧,自动续期不收费呢?

不一定!

因为这次是为解决温州这些群众面临的实际问题,时间上相对紧迫。为了最大程度的维护群众的应有权益,国土资源部商住房和城乡建设部同意后,复函并抄送各地国土资源管理部门,地方在相关“法律安排”明确之前,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

请注意“地方在相关法律安排明确之前”这几个字。什么意思呢?

参照我国物权法第一百四十九条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

看到了吗?物权法中说的是“自动续期”,可没提“免费”这两个字。

也就是说,在地方相关法律安排明确之前,各地方应当会仿照此次温州的做法,为群众免费自动续期,但是在具体的法律法规制定中,很可能还是会收取一定的费用的,只是这个费用的比例是多少?怎么收取?目前还没有定论,那就暂时免费吧!

我们是社会主义国家,土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同,住宅70年,工业/科教文卫体/综合类50年,商业/旅游/娱乐40年。关于房屋产权到期的处理办法,其实是一个老生常谈的问题了。

咱们也别自己瞎捉摸,不妨看看别的地方都是怎么做的,因为政府在制定政策时也会研究这些典型案例,降低因新政策考虑不周引起的风险。

虽然我国的土地使用权年限常常被渲染为中国特色,但其实它还真不是中国的创造发明,甚至从世界范围来看,这也是一种普遍的出让方式。一般认为,我国的土地使用年限起源于深圳,而深圳效仿的则是它的近邻——香港。

香港的土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,其他全部由香港政府所拥有。实际土地归房屋及地政总署管理,土地契约中永久批地的契约批期50年,还要短于内地的70年。而土地使用权到期,在香港回归中英双方签署的在中英联合声明中就已提到了这一问题。

目前香港处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。仅需每年缴纳新地税,实际的年缴付费相当于房产年租金的1.5‰,这一年付比率毫无疑问是极低,可以看到,香港市民每年只是象征性地付一些钱而已。

香港模式会在内地推广吗?

考虑到香港在国内政治地位的特殊性,存在让利的可能性,目前来看借鉴意义比较弱。但是我们可以追本溯源,因为香港的土地出让制度也不是它的发明,而是来源于当初它的殖民统治者——英国。

不同于房产土地归私人所有,并征收高房地产税的美国模式,英国所有的土地所有权在法理上都属于英国女王。

所以英国不存在其他所谓的owner(所有者),土地的所有者只是持有一块土地。根据是否拥有自由处置所持有的土地的权利,又分为自由保有地产权和租借地产权等,而我们主要需要参照的是后者。

英国无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税,按照行政区划和房产的高低档次进行征收,数额从1000至数千英镑不等。(这个可以看作国内将来推开的房产税)

而买房除了支付房费和市政费用外,还需要每年缴纳地租,即本文中讨论的土地使用费,不过和国内不同,英国的土地使用费是在房价以外收取。

地租和市政物业税一样,可能会跟着通货膨胀一起涨价。需要注意的是,如果一直没有按时缴纳地租的话,土地保有权人(无论是个人还是政府)有权将房子没收回去,一般是超出三年即可收回。

不过英国政府很少使用这一权利,一般来说住宅即使拖欠地租,业主也不用担心被赶出家门,可以一直居住。不过,在房地产交易时必须将拖欠费用还清才可以继续交易。但是商业地产就没有这样的美事,一旦拖欠土地使用费,就会被官方即刻收回。

英国的这一套模式被广泛运用到英联邦国家及其殖民地之中。英联邦国家的房地产市场,如澳大利亚,加拿大等等普遍使用这一模式。

了解了别人的处理方式,还是要回归到我国,无非是这三个问题:

1、到期的房产到底该不该自动续期?

2、续期该不该交钱?

3、要交的话需要交多少钱?

第一个问题,在我国的物权法中已经回答了,自动续期!

第二个问题,续期是否应该交钱,答案基本也是肯定的。

通常主流观点是:

1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。

2、根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决。

简单来说,要么交钱续期,要么国家收回给你补偿。

第三个问题,交多少才合适呢?

参考英美的税制:

英国:采取较低房产税和地税相结合的方式

美国:使用高额房地产税来作为土地永久免费的弥补

但基本上都采取:房地产税根据政府评估的市场房价征收。

也就是房价涨税也就跟着涨,至于房价跌,你猜会不会降税?

而我国至今还没有开征房地产税,土地出让金比例也没有明确的规定,基本上可以判断,这两个税的制定必须配套设置,不然就会导致双重征税,让群众承受很大的压力。

房地产税的主要意图是抑制炒房热度,呼之欲出了这么久,不可能只是蜻蜓点水的份量,所以相应的,土地出让金费用不应该太高,而缴费方式也可以参照英国执行,在房产转让前结清土地使用费即可。

凤凰财经(finance_ifeng)综合姑苏晚报(gusuwb)、观察者网报道

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